Comprar una casa en Miami siendo extranjero es común y legal. No necesitas ser ciudadano ni residente, pero el financiamiento, los impuestos y el proceso de cierre funcionan de forma diferente. Esta guía cubre ITIN, enganche, propiedad mediante LLC, impuestos y cierre remoto.
En resumen
- Los compradores extranjeros suelen aportar 25% a 40% de enganche; muchos compran de contado.
- El ITIN no es obligatorio para comprar, pero es útil para impuestos y algunos préstamos.
- Comprar mediante una LLC puede dar privacidad y protección de responsabilidad, con implicaciones fiscales y de préstamo.
- El cierre puede hacerse a distancia con poder notarial y notario móvil.
Rangos de precio: tipo de propiedad, precio y dónde buscar
| Segmento / tipo de propiedad | Rango de precio típico | Dónde buscar |
|---|---|---|
| Condominio (1-2 hab.) | $300K – $900K | Brickell, Downtown, North Miami Beach |
| Townhome / casa | $500K – $1.5M | Doral, Kendall, Aventura |
| Lujo | $1.5M – $10M+ | Miami Beach, Coconut Grove, Key Biscayne |
| Residencias de marca | $2M – $20M+ | Brickell, Sunny Isles, Surfside |
Barrios, escuelas, transporte, seguridad y estilo de vida
- Financiamiento
- Préstamos para extranjeros, estados bancarios, referencias de crédito del exterior y 25% a 40% de enganche.
- Impuestos
- Impuesto predial, posible impuesto sobre la renta de EE. UU. por alquiler y retención FIRPTA al vender (generalmente 15%).
- Entidad
- Una LLC o fideicomiso puede facilitar privacidad y planificación patrimonial; consulta a un abogado.
- Banca
- Abre una cuenta en EE. UU. o envía transferencias desde el exterior con documentación del origen de fondos.
- Residencia
- Comprar no otorga visa, pero puede apoyar algunas vías de inversionista o visitante.
Equipo recomendado
Un agente bilingüe del comprador, un prestamista con experiencia en extranjeros, un abogado inmobiliario y un contador para planificación fiscal en EE. UU. y tu país.
Lista para una compra remota
Recorrido digital, prueba de fondos, poder notarial, verificación de transferencia, búsqueda de título, cotización de seguro y notarización remota.
Lista de compra: del presupuesto al cierre
- Define tu presupuesto. Fija un tope mensual que incluya impuestos, seguro y HOA, y el efectivo que llevarás al cierre.
- Obtén la preaprobación. Compara al menos tres prestamistas y consigue una preaprobación por escrito antes de visitar.
- Elige a tu agente. Trabaja con un agente local del comprador que conozca precios, zonas de inundación y reglas de edificios.
- Haz una oferta con datos. Basa la oferta en ventas comparables recientes, días en el mercado y estado de la propiedad.
- Inspecciona todo. Pide inspección general y, según el caso, techo, 4 puntos, mitigación de viento, piscina o inspección marina.
- Asegura la propiedad. Solicita cotizaciones de seguro del hogar, viento e inundación antes de que termine el periodo de inspección.
- Cierra con seguridad. Revisa el título, la visita final y el documento de cierre; envía fondos solo después de verificar las instrucciones por teléfono.
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Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Miami?
Sí, sin requisito de ciudadanía ni residencia.
¿Necesito un ITIN?
No para comprar, pero puede hacer falta para declarar impuestos o con algunos prestamistas.
¿Cuánto enganche necesitan los extranjeros?
Normalmente 25% a 40% según el prestamista y el tipo de propiedad.
¿Puedo cerrar sin viajar?
Sí, con poder notarial y notario móvil o cierre remoto.
¿Qué impuestos aplican al vender?
Puede aplicar retención FIRPTA de 15% y ganancias de capital; consulta a un contador.
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Los precios y cifras de esta página son rangos indicativos para planificar y cambian con el mercado, las tasas, los seguros y las reglas de los edificios. No constituyen una oferta ni asesoría legal, fiscal o financiera. Confirma las cifras vigentes con tu agente, prestamista y asesores.